Verkehrswertgutachten

Das Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB stellt die umfassendste Form eines Gutachtens dar. Es handelt sich dabei um ein von Gerichten, Anwälten oder Finanzämtern anerkanntes Gutachten. Hierfür ist es unabdingbar, dass das Gutachten klar und detailliert verfasst wird, sodass es auch für Laien verständlich ist. Ein wesentlicher Bestandteil des Verkehrswertgutachtens ist der Ortstermin. Die Dokumentation und Bewertung der während des Ortstermins festgestellten Gegebenheiten bilden die Grundlage für ein rechtssicheres Gutachten. Das Verkehrswertgutachten ist immer dann die richtige Wahl, wenn eine offizielle Anerkennung des Gutachtens erforderlich ist oder wenn es im Falle eines Streits von Nutzen sein soll. Ein Verkehrswertgutachten oder auch oft Vollgutachten genannt wird insbesondere in folgenden Fällen erstellt, um Rechtssicherheit zu gewährleisten:

• Bei Erbschaften und Schenkungen, die den Steuerfreibetrag überschreiten.
• In Scheidungsfällen, in denen eine klare Trennung des Vermögens nicht eindeutig ist.
• Bei der Veräußerung von Objekten im Rahmen einer Pflegschaft.
• Bei gewerblichen Objekten, um eine Unternehmensbewertung durchzuführen.

Kurzgutachten

Das Kurzgutachten ist eine Kurzform des Verkehrswertgutachtens. Kurzgutachten beinhalten ebenfalls einen Ortstermin und halten die gesetzlich anerkannten Methoden eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB ein. Sie fallen allerdings in den Beschreibungen und Begründungen der Wertansätze deutlich geringer aus, wodurch diese weder von Gerichten noch von Behörden anerkannt werden. Es ist somit immer dann die richtige Wahl, wenn Sie einen fundierten Wert für rein private Zwecke benötigen. Dies ist insbesondere in folgenden Fällen

• Bei einem geplanten Verkauf Ihrer Immobilie, zu einem marktgerechten Preis.
• Bei dem Kauf einer Immobilie, um den Wert bzw. Kaufpreis fachkundig abzuklären.
• Bei einer innerfamiliären Übertragung, um die Fairness gegenüber Ihren Kindern zu wahren.
• Bei einer Vermögensaufstellung.
• Bei einem Erbe, für die Wertangabe eines Erbscheins für das Nachlassgericht.

Gutachtenplausibilisierung

Eine Plausibilisierung eines Gutachtens bedeutet die fachkundige Überprüfung eines bereits vorliegenden Gutachtens. In den meisten Fällen wird sie vorgenommen, bei dem Verdacht, einen nicht korrekten Wert durch einen anderen Sachverständigen ermittelt bekommen zu haben oder um in Streitfällen das Gutachten der Gegenpartei auf seine Richtigkeit überprüfen zu lassen. Dabei wird überprüft, ob das vorgelegte Gutachten unabhängig erstellt wurde. Es werden die wertrelevanten Ansätze und die Einhaltung der normierten Vorgaben geprüft sowie die Plausibilität eingeschätzt. Bei einer Gutachtenplausibilisierung erfolgt in der Regel keine erneute Besichtigung.

Ermittlung der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie, für steuerliche Zwecke

Bei vermieteten Objekten können Sie Ihre Steuerlast reduzieren und damit Ihre jährliche Rendite erhöhen, indem Sie eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen. Dies erhöht nämlich den jährliche Abschreibungsbetrag Ihrer Immobilie. Die kürzere Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann durch ein speziell erstelltes Gutachten nachgewiesen werden.

Im Zuge der Einkommenssteuer sind die Anschaffungs- / Herstellungskosten eines Vermietungsobjektes pauschal auf einen Zeitraum zu verteilen und bei den jeweiligen Einkünften als Betriebsausgaben / Werbungskosten abzuziehen. Das bedeutet, dass die Anschaffungskosten eines Vermietungsobjektes (nach 1925 fertiggestellt) beispielsweise pauschal auf 50 Jahre verteilt und von den Einnahmen abgezogen werden. Dabei werden die tatsächlichen baulichen Gegebenheiten eines Gebäudes nicht berücksichtigt. Eine kürzere Nutzungsdauer kann durch den Steuerpflichtigen mit Hilfe eines Gutachtens nachgewiesen werden, was die Abschreibung an die baulichen Gegebenheiten des Gebäudes anpasst und folglich die Abschreibung erhöht.

Bewertung von Rechten/Lasten und Dienstbarkeiten

Es gibt eine große Bandbreite an möglichen Rechten bzw. Lasten und Dienstbarkeiten, die mit einer Immobilie in Verbindung stehen können und den Wert damit oft maßgeblich beeinflussen. Möchte man ein solches Recht im Grundbuch eintragen lassen oder löschen, ist es für eine privatrechtliche Einigung wichtig, den Gegenwert zu kennen. Zu den am häufigsten eingetragenen Rechten gehört bspw. das Wohnungsrecht. Es bezeichnet das Recht, ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder nur einen Raum davon auf Lebzeiten zu bewohnen. Insbesondere in Fällen, der Pflegebedürftigkeit des Berechtigten des Wohnungsrecht kann es in Fällen, in denen das Sozialamt involviert ist, kann es für die Bewilligung von Sozialleistungen notwendig sein, dieses Recht bewerten zu lassen.

Eine Bewertung von Rechten/Lasten und Dienstbarkeiten kommt insbesondere bei folgenden in Betracht:

• Wohnrecht
• Wohnungsrecht
• Nießbrauch
• Leitungsrecht
• Wegerecht
• Erbbaurecht
• Grunddienstbarkeiten
• Öffentliche Baulasten