Unter einem gerichtsfesten Gutachten versteht man umgangssprachlich ein Gutachten, welches unter Einhaltung der gesetzlich anerkannten Methoden von einem qualifizierten Sachverständigen angefertigt wurde. Das bedeutet, dass die Vorschriften des § 194 BauGB und der ImmoWertV eingehalten werden müssen.

Dies ist bei Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB der Fall.

Zu beachten ist allerdings, dass im Falle eines Prozesses nur der Richter entscheidet, ob das Gutachten tatsächlich anerkannt wird. Insbesondere wenn ein Gegengutachten erstellt wurde, kann der Fall eintreten, dass der Richter zur Klärung ein neues Gutachten bei einem von ihm bestimmten Sachverständigen beauftragt.

Kurzgutachten halten grundsätzlich ebenfalls die gesetzlich anerkannten Methoden ein, fallen allerdings in den Beschreibungen und Begründungen der Wertansätze deutlich geringer aus, wodurch diese weder von Gerichten noch von Behörden anerkannt werden.

Vor der eigentlichen Besichtigung erfolgt eine kurze Vorbesprechung, wo i.d.R. nochmals der Auftragsumfang und die Daten besprochen werden.

Daraufhin begutachtet der Sachverständige nun die Immobilie von Innen. Hier werden alle Räume auf die bauliche Beschaffenheit geprüft, wie z.B. sind Holzdecken vorhanden, wie ist der allgemeine Zustand der Bodenbeläge, Wände, Decken, Fenster, Türen, sanitären Anlagen. Bauteilöffnungen oder Funktionsprüfungen von Heizung, Wasser, Strom etc. sind nicht Gegenstand einer Wertermittlung.

Der Immobiliengutachter nimmt nun die Immobilie von Außen in Augenschein. Hier werden evtl. Beschädigungen die wertrelevant sind aufgenommen. Zudem werden die baulichen Außenanlagen Garten, Terrassen etc. begutachtet.

Ist die Begutachtung der Immobilie von Innen und Außen durchgeführt und alle Fragen geklärt, ist die Objektbesichtigung abgeschlossen.

Ja, der Sachverständige verfügt über lokale Marktkenntnisse. Diese resultieren vor allem aus seiner Tätigkeit als Geschäftsstellenleiter eines Gutachterausschusses für Grundstückswerte wodurch er mit vielen Gutachterausschüssen in der Umgebung in regelmäßigem Austausch steht.

In der Regel benötigt die Bearbeitung eines Gutachtens ca. 5 – 10 Werktage. Hierbei ist zu beachten, dass die Besichtigung bereits stattgefunden haben muss und sämtliche für die Wertermittlung notwendigen Unterlagen vorliegen.

Sollten einzelne Unterlagen oder Auskünfte bei Behörden eingeholt werden müssen, kann dies die Bearbeitungsdauer verlängern. Darüber hinaus hängt die Bearbeitungsdauer eines Gutachtens vor allem von folgenden Faktoren ab:

• Art des Gutachtens
• Art der Immobilie (bspw. Ist die Immobilie eine Eigentumswohnung oder ein Wohn- und Geschäftshaus?)
• Größe der Immobilie (bspw. Geht es um eine Eigentumswohnung oder das gesamte Mehrfamilienhaus?)
• Rechtliche Gegebenheiten der Immobilie (bspw. Ist ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eingetragen?)
• Genauer Auftrag (bspw. Handelt es sich um einen Stichtag in der Vergangenheit oder gar um mehrere Stichtage?)

Bei der Beschaffung der Unterlagen und behördlichen Auskünfte kann der Sachverständige unterstützend tätig werden. Bitte beachten Sie, dass die Besorgung der Unterlagen und Auskünfte einige Zeit in Anspruch nehmen kann und teilweise durch behördliche Gebühren zu weiteren Kosten führen kann.

Zwingend erforderliche Unterlagen

• aktueller Grundbuchauszug
• aktuelle Liegenschaftskarte
• Grundrisse
• Flächen- und Raumberechnungen (Kubaturberechnung, Bruttogrundfläche)
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Mietvertrag (bei vermieteten Objekten)
• Teilungserklärung (nur bei Teileigentum)
• Aufteilungsplan (nur bei Teileigentum)
• Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre (nur bei Teileigentum)

Optionale Unterlagen

• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Übersicht über wesentliche Schäden, Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen der vergangenen 20 Jahre
• Energieausweis

Behördliche Auskünfte zu

• Baulasten
• Erschließung/Straßenausbau
• Denkmalschutz
• Bauplanungsrecht
• Altlasten

In besonderen Fällen können weitere Unterlagen oder Auskünfte notwendig werden.